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楼市大转折!房价暴涨已经成为历史?

你好,我是小司,今天和大家聊聊房价的事。2000年以后,每到经济出现放缓趋势,国家都会启动楼市刺激经济。然而在这两年经济形势下,国家依然坚定稳房价。过去几个月,“取消贷款基准利率改为LPR”“限制房企融资”“增强房企监管考察”等等这一切有关大层面的政策接连出台,让楼市在“房住不炒”的大背景下,又蒙上了一层阴影。可见,房地产这个“夜壶”,近期都不会再用了。在这种大环境,房价是否还有增长潜力,政策上是很难再有什么红利了,只能依靠城市自身实力。所以,现如今买房和过去有一个很大的不同:过去买房,不管在老家还是在大城市都无所谓,但现在,除非你敢说自己完全不指望房价增值,否则,城市就必须列入考虑范围中。那么我们又到底该如何挑选城市呢?最近看了黄奇帆的演讲,觉得他列出来的几个现象可以给我们一些参考,就是他说的中国楼市未来会出现的几个变化。  楼市未来即将面临的状态  1.中国楼市供需降低2000年,我国人均住房面积只有9平方米,三口之家才30平方米,有强烈的需求,现在人均40平米,虽然不同家庭之间住房面积水平存在差异,总的需求到了天花板。按照我国商品房的建筑生命周期折算下来,今后到2030年,每年新建、销售10亿平方米比较合理。然而,2018年销售房产面积是17亿平方米。 以前造的房屋是砖瓦结构,十几年就要拆了重造。80年代是钢筋混凝结构,30多年就要拆了重建。但是最近十年造的房子,使用年限可达到50年到70年。下一步使用钢结构,使用年限是百年。折旧减少、旧房改造拆迁和危房改造拆迁减少,房地产每年的供应量必然减少。因此,从需求和折旧两个方面看,我国商品房的施工、销售面积都会有所下降。2.楼市普涨格局基本不会重现开头咱们就说了,房地产这个“夜壶”,近期都不会再用了。比如最近一次,降准降息的前期,提出房地产市场监管,降低房企融资比率,让钱没法进入到房地产市场中,现在看来,环环相扣的政策,对房地产市场调控效果,也是肉眼可见的。而房价上涨的次要因素,供求关系、货币关系,以及通货膨胀。供求关系上部分已经说过了,M2已经到了GDP的200%了,在这个意义上讲,在2000年的时候M2只有十几万亿,现在到了180万亿,涨了十几倍。从这个层次看,中国的货币比较快的增长期,不会再出现了,所以货币因素没法支撑房价的大幅度上涨。一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程,会吸引外资投资或购买中国的房地产。所以,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部还会有供不应求,但总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。房价大幅普涨的格局基本不会重现了。  在哪买房更好?  1.中心型城市购房法则从目前规划来看,我国共有9大国家中心城市。分别是北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州和西安。而且明确提出建设国家中心城市还有7个:厦门、长沙、南京、杭州、青岛、济南、沈阳。其次就是围绕中心型城市搭建大都市圈和城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。未来上涨也会发生在这些城市中。其他城市难以出现之前大幅上涨的情况。任志强侧面也说过“哪里限购,买哪里”。2.人口基数性投资法则之前咱们说过,人口基数大,房产需求性大,至少下表的省会及中心型城市,在后市的房价支撑点上,是有的,不会出现大幅下跌潮,市场也是相对稳定的,市场好转调整过后还是有行情的。  而上表近10个跨入1000万的超级大城市,它们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈,大都市圈的辐射范围一般会有1.5万~2万平方公里。大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。但是也有比较特殊的人口基数大,经济发展缓慢的城市,比如临沂,人口基数到达1000万以上,但是总的经济总量达不到人口基数的标准,产值和房价脱节,未来这类城市的房价上涨空间压力很大。所以,经济决定人口流入流出,人口在很多面,决定城市房产销售体量,大家可以随时关注一下自己所在城市人口+经济,判断自己城市长期是否有上涨空间。3.政治经济区域投资法则(几个比较特殊的地区)①粤港澳大湾区(世界级城市群)粤港澳大湾区的经济中心地位是不可比拟的。9+2粤港澳大湾区城市群,在经济发展中处于国家战略地位,广州周边、深莞惠,珠海等地区,还是有购买价值的。其他的方面之前也说过很多次,这里也不多说了。  ②厦漳泉一体化  为什么说厦门、漳州、泉州组成厦漳泉一体化经济中心,会是一个不错的发展地区?现阶段区域的政治价值凸显,厦门可以说是两岸的门户城市。厦门本地流传一句话“大陆好不好,厦门说了算”,厦门则是主要的政治开放城市,政治地位的优势,我们在这里就不多说了。其次就是后海南时代,厦门的文旅地位。海南岛限购之后,中国的“海滨旅居”受到很大影响,厦门与夏威夷同纬度的气候,也是打开后海南时代,滨海房产投资、居住、度假的新篇章。漳州作为厦门环湾地带的主要中心,也将在厦门第三个10年,也就是3.0滨海湾区,脱颖而出,小司的房产团队,数次登陆厦门、漳州,挖掘最有价值的投资楼盘,经过长时间的积累,已经非常成熟。推出环厦地区投资考察团,多项目联动。对滨海度假投资有兴趣的朋友,可以联系我们的房产助理,咨询项目和考察团的具体行程。本文首发于微信公众号:财妈说。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。 (责任编辑:李显杰)

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