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理清供求变化和房价上涨的主因

房地产问题是经济发展问题,也是重要的民生问题,各界对房地产问题、特别是房价问题非常关注。要实现房地产市场持续、稳定、健康发展,稳定各界预期,需要理清房价波动规律,准确、客观判断全国和特定城市的房价形势,更加重视通过市场化的方式解决问题。  房价的长期趋势与短期波动  从较长时期观察,各国房价的长期变动趋势与收入增长的长期趋势基本一致。但影响房价短期波动的因素相对较多,使房价短期波动与收入变动趋势又不一致,既可能出现收入稳定增长但房价不涨的情况,也可能出现收入稳定增长但房价大涨的情况。收入变化是决定房价长期变动的核心因素,房价虽然短期经常偏离长期趋势,但在明显偏离长期趋势后必然又会出现向长期趋势的回归。这也是出现房价泡沫的国家最终一定会出现房价明显回落的重要原因。  从短期看,房价的波动主要受三方面因素影响。一是受住房金融政策变化的影响。一般来说,降低首付、降低利率会提高居民的购房支付能力、进而推高房价。首付越低、降息幅度越大,房价涨幅越高。  从国际比较的角度看,美国、日本、西班牙等国房价涨幅较高乃至催生房地产泡沫的阶段都是在利率下降时期,而且低利率持续的时间越长对房价的推升作用越明显。但是,从历史走势观察,低利率并不能长期持续,一旦利率政策转向,开始持续、快速、大幅度地加息,房价涨幅就会显著回落以至出现绝对下降。美国、日本、西班牙等国家房价泡沫的破裂都是在持续、快速升息后发生的。在我国,也呈现出房贷利率较低的时候房价涨幅高(如2009年和2016年)、房贷利率较高的时期房价涨幅低(如2008年降息之前)的情况。二是受商品房土地供应情况影响。商品房土地供应量大的时期,房价涨幅相对较低,甚至出现供给过剩的问题;商品房土地供应量少的时候,会显著推高房价。从全球比较看,伦敦、旧金山等城市受规划、土地等政策影响,新建住房供应十分有限,由此显著推高了这些城市的房价。休斯顿等城市在土地、规划等方面则实行相对宽松的政策,新房供应较为充足、房价水平相对较低。在我国,北京(楼盘)等部分热点城市受各种因素影响,商品房土地供应长期不足,增加了房价上涨压力。由于商品房土地供应量的多少主要由地方政府决定,因此商品房土地供应的差异也成为房地产市场区域差异的重要原因之一。三是受经济增长状况影响。经济繁荣时,居民收入高、失业率低,房价涨幅高,人口大量流入的城市房价涨幅尤为明显;经济萧条时,居民收入低、失业率高,房价涨幅低甚至出现负增长。  房价的最终变化是上述三方面因素共同作用的结果,如果低利率、新建商品房供应不足叠加经济复苏,房价涨幅会显著加大;加息、新建商品房供应增加叠加经济衰退,则会显著抑制房价上涨以至出现房价下降。在三方面因素的共同作用下,市场出现短期供不应求时,房价涨幅会加快;市场出现短期供过于求时,房价涨幅会显著放缓甚至出现下降。  对我国房价走势的总体判断  从1998年到2017年,全国新建商品住宅销售均价由1854元/平方米上涨到7614元/平方米,2017年的均价是1998年的4.1倍。同期,城镇居民人均可支配收入由5425元增加到36396元,2017年的人均收入是1998年的6.7倍。2008年是城镇住房制度改革以来全国新建商品住宅销售均价惟一下降的一年,均价为3576元/平方米。2017年,全国新建商品住宅销售均价是2008年的2.1倍,城镇居民人均可支配收入是2008年的2.6倍。总体上看,1998年以来全国新建商品住宅销售均价涨幅较高,但这一时期我国经济发展较快、居民收入增速较快,城镇居民人均收入涨幅仍明显高于房价涨幅。同时也要看到,北京等部分大城市的房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅,居民的住房支付能力也明显下降。  2015年以来,全国不同城市房价变化趋势总体上反映出不同城市供求变化和对金融政策调整的敏感程度。新房供应量少、对利率调整反应敏感的深圳(楼盘)等经济发达地区的城市房价率先上涨。随着销售量的增加,越来越多的城市从供应过剩转向供求基本平衡甚至出现短期的供不应求。这也是房价上涨率先从一线城市开始,然后二、三、四线城市相继开始上涨的原因。率先上涨的一线城市在适当调整了住房金融等政策后,房价走势已出现变化,如今年3月北京二手房销售价格已低于2017年同期。  更加重视通过市场化方式解决问题  房价波动反映了短期供求形势的变化。进一步完善相关政策,稳定各界预期,需要对当前市场形势作出准确、客观的判断,把握规律,根据造成市场供求形势变化的主因,更加重视通过市场化的方式解决相关问题。  一要准确、客观判断当前全国和特定城市的房价水平,客观判断居民的住房支付能力是在提高还是在明显下降。  二要理清市场供求变化和房价上涨的主因。是商品房供应不求造成的房价上涨,还是低利率、低首付造成的上涨,亦或是短期拆迁量过大带来的货币补偿过多带来的上涨。只有理清了供求变化和房价上涨的主因,才可能真正完善相关政策,稳定各界预期。  三是要尊重规律。房地产市场发展有其客观规律,但由于各界对房地产过于熟悉、也有太多主观诉求,客观规律往往被忽视。因此,进一步完善相关政策,稳定市场预期,关键要认识市场波动规律、尊重规律,更加重视通过市场化的方式解决问题。  本文为作者邓郁松国务院发展研究中心市场经济研究所副所长  (中国建设报)

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